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房屋买卖法院如何判断是买卖还是赠与

合同纠纷 03-13 70

房屋买卖法院如何判断是买卖还是赠与

无锡律师认为,是买卖还是赠与并非单纯根据一份合同来判断,而是要根据多个证据综合判断。
一审法院查明,罗姮之母张晶与张英系姐妹关系。张晶于2016年10月9日去世。罗姮父亲罗纪良于2015年7月9日去世,张晶的父母亦先于张晶去世。张晶原系武汉市青山区车站街54门某某房屋的所有权人(单独所有)。
  2016年8月1日,张晶(卖方、甲方)与张英(买方、乙方)签订《武汉市存量房买卖合同》(武房字[05]第16768421号),约定甲方将位于武汉市青山区车站街54门301号房屋,面积104.99平方米,出售给乙方,价格为577445元,付款方式为签订合同时付10万元,余款待过户后支付。合同签订后,案涉房屋于2016年8月22日过户登记至张英名下。一审庭审中,张英称案涉房屋“名为买卖实为赠与”,并未支付房款。对此张英提交如下证据,1、张晶于2016年1月9日出具的《委托书》,载明:“因本人腿脚不便,体弱多病,特委托亲妹妹张英女士全权追索、清理、管理本人名下的全部债权,财务。女儿罗姮少不更事,未经本人同意,不得干扰参与本人名下全部事务。必要时,请张英女士,代为管教罗姮”;2、张晶出具的《遗嘱》,载明:“因本人年迈体弱,病入膏肓,为防意外,特对身后事,作如下安排:一、继子罗彬,从不赡养关心本人生活,女儿罗姮好逸恶劳,打我骂我,故本人名下的房屋财产与他们一概无关。二、因妹妹张英一直悉心照料本人生活,故本人名下财产全部赠给她……”;3、张晶病危期间的短信及微信聊天记录。证明罗姮在张晶病危期间未尽赡养义务,罗姮在2016年9月24日曾发短信“放过我好吧,我什么都不要,我已经不在武汉了,什么都给你们,随便你们怎么找,反正找不到我的,我直接去外地投奔我朋友了,神马都不要,钱、房子、我妈都给你们了,再见罗姮”。
  一审审理过程中,罗姮申请对上述《委托书》、《遗嘱》的全文及张晶的签名进行鉴定。经法院释明,罗姮坚持要求对《委托书》、《遗嘱》的全文进行鉴定。法院委托湖北两江司法鉴定所进行鉴定,该鉴定于2019年12月30日被退案,理由为对遗嘱全文鉴定无足够样本,无法进行有效对比。后法院委托湖北诚信司法鉴定所再次鉴定,又于2020年5月21日被退案,理由同样为提供的比对样本不足。
  一审法院认为,本案的争议焦点在于张晶与张英之间是否存在真实的买卖关系。罗姮主张双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示,张英未支付房款,要求解除合同并承担违约责任。张英辩称案涉房屋系“名为买卖实为赠与”,签订房屋买卖合同是为了便于房屋产权过户。对此法院认为,1、案涉房屋过户前,张英未按约定支付首付款,房屋过户后未支付余款,且事后张晶未向张英主张权利;2、张晶生前出具的委托书及遗嘱均有将财产赠与张英的意思表示;3、根据张英提供的微信、短信记录可以看出,罗姮在张晶病危期间未尽到赡养义务。综上,法院采信张英的相关辩称意见,认定张晶与张英是以签订房屋买卖合同的方式办理过户手续,双方之间实际为赠与合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据该规定,案涉房屋已办理了产权变更登记手续,赠与合同已履行完毕,已发生法律效力。故罗姮要求解除房屋买卖合同等诉讼请求,法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第一百八十五条,《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决:驳回罗姮全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5653元,由罗姮负担。
  二审期间,罗姮向本院提交十张照片,拟证明罗姮与其母关系较好。张英质证认为该证据不属于新证据,不能达到罗姮的证明目的。
  本院对罗姮提交证据的证明目的不予采信。
  二审查明的事实与一审查明事实相同。
  本院认为,从案涉“遗嘱”记载的内容看,系张晶对其名下财产的处分。而且案涉的《委托书》、《房屋买卖合同》以及过户的办理均系张晶生前就已经办理完成。故案涉“遗嘱”在性质上实际应为赠与协议,且该赠与行为已履行完毕。《房屋买卖合同》的签订以及房屋的过户均应视为履行赠与的形式要件。罗姮虽对案涉“遗嘱”的真实性提出异议,但确无相反的证据推翻。从现已查明的事实看,罗姮已获得了张晶购买保险的保险利益,罗姮亦用该款项购置了房屋,该事实亦能与案涉“遗嘱”第三条载明的内容相印证。案涉“遗嘱”的真实性已达到民事案件事实认定的高度盖然性标准,应予以采信。诉争的赠与已完成,赠与标的物已过户至张英名下,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,张英系案涉房屋的所有权人。故罗姮的上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。
  综上所述,罗姮的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费11306元,由罗姮负担。

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