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无锡律师:居住权的物权性解读与实际影响

房产纠纷 09-06 28

居住权的物权性解读与实际影响
  民法典第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”可见,居住权以“满足生活居住需要占有使用他人住宅”为目的。同时也引发了一个疑问,即该目的通过债权路径即可实现,为何将居住权确认为物权。这是因为,居住权的深层追求是对房屋的占有和使用应当稳定、安全、妥当,可抵御他人侵害,这种排他功能需通过物权化来实现。裁判居住权纠纷时也应当认识到居住权的物权性及其对社会生活的影响。
  1.居住权的物权性。大陆法系民法对施加于所有权的限制持谨慎态度,其中用益物权制度将利用他人之物的各种情形类型化为不同种类,并确定各种用益物权的范围。物权法定主义是完成该任务的重要工具和根据。如果通过债权方式确定居住权,基于合同自由原则,居住权人对于房屋的占有和使用仅受合法有效的居住权合同的约束。而通过物权法定,使民法得以介入居住权人和房屋其他物权人之间的关系,实现了居住权的物权化。就安全性而言,居住权合同可以约束房屋所有人及其继承人,但基于合同的相对性原则,侵害来自第三人时,居住权人并无招架之力。物权制度赋予居住权“返还原物”“排除妨害”和“消除危险”三项权能,此时居住权人得对该第三人提出“排除妨害请求权”。
  而且,居住权所对应的义务附着于房屋之上,房屋的受让人需要继续承担。在物权规则下,该义务通过“居住权”与“房屋受让人权利”之间已事先明确的效力判定规则来实现。房屋所有人将其所有权转让给受让人,或在房屋上设置其他他物权,此时第三人取得物权,那么该第三人的物权与居住权人的居住权应当在物权对抗规则下加以考量。根据权利登记的先后顺序,可确定前述两个物权的效力顺序。如果房屋所有权人为他人设置了以房屋作为给付标的的债权,例如将房屋出租时,居住权人的居住权与承租人的请求权属于物权与债权对抗的情形,那么应当遵循物权优先于债权的规则。
  综上而言,将居住权确定为物权,可以保证居住权人在居住他人房屋时实现排他效力。如果将居住权作为债权进行规制,则无法解决居住权的排他性效力需要。
  2.居住权的实际影响。居住权入典对社会经济生活带来了一定的影响。居住权可以在一定程度上取代以往实践中出现的反向抵押、附条件遗嘱等情形,切实解决部分弱势群体的住房问题。居住权以无偿为原则,当事人可另行约定有偿设立,由此为投资型居住权的存在留下了空间,从而创立了一种不同于房屋上其他用益物权和财产权的收益方式。与此同时,居住权的确立使民事主体在房屋买卖时除了需要查询是否存在房屋抵押的情形,还要查询是否登记了居住权,这对我国房屋登记制度也增加了新的内容。民法典并未对居住权人的身份进行限制,为居住权与租赁同时存在留下了空间,会给房屋有偿使用收益市场带来新变化。

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