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签订房屋买卖合同来为债务担保有效么

合同纠纷, 房产纠纷 07-20 107

针对以买卖合同为民间借贷提供担保这一问题上,各地法院裁判观点还是有差异的,绝大多数观点认为买卖合同无效,主要理由是根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回其起诉,按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

因此,开发商可以主张买卖合同无效,根据借贷法律关系将房屋拍卖,就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,对方有权主张返还。

少部分法院的观点是认为买卖合同是有效成立的,主要理由是因为2014年《最高人民法院公报》2014年第12期登载的最高人民法院(2011)民提字第344号,其认为双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下.应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。因此,如果认定买卖合同有效,乙方也应当补偿甲方借款和房屋现值的差额。

综上所述,不论是哪种观点,买卖合同有效与否,甲方最终都是会得到房屋现值与应偿还借款本息之间的差额,所以,我建议您先去查查涉案管辖法院的裁判观点再进行后续操作,是提起合同无效之诉,要求拍卖,获取拍卖款与借款之间的差额,还是要求乙方履行合同返回借款与房屋现值的差额,当然,目前绝大多数法院还是认为此种非典型担保中买卖合同无效。

无锡律师认为当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的,构成通谋虚伪表示,房屋买卖合同本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违法法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。以买卖合同为民间借贷提供担保,在实现这一非典型担保时,债权人不能要求履行买卖合同,而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款,申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务

因此签订房屋买卖合同的另一方可以以虚假的意思表示请求法院确认房屋买卖合同无效,实际法律关系为民间借贷。

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